14 Set 26 Le locazioni turistiche: tra diritto all’abitare e sostenibilità delle destinazioni. Il ruolo delle Amministrazioni
La gestione delle locazioni turistiche a breve termine ha superato definitivamente i confini ristretti delle sole politiche sociali abitative per affermarsi come uno degli snodi più urgenti e strategici della pianificazione turistica dei Comuni italiani. Per oltre un decennio, le amministrazioni locali hanno considerato la proliferazione degli affitti brevi come un fenomeno prevalentemente privato, positivo per la diversificazione della ricettività e l’aumento dei flussi. Tuttavia, le dinamiche di mercato e l’evoluzione della sensibilità europea mostrano chiaramente come una concentrazione incontrollata di alloggi ad uso turistico finisca per compromettere l’attrattività strutturale, la vivibilità e la redditività a lungo termine delle stesse destinazioni.
A livello legislativo continentale, il quadro di riferimento ha compiuto un salto di qualità decisivo con l’introduzione della bozza di regolamento collegata all’Affordable Housing Act, la quale stabilisce parametri quantitativi oggettivi e condivisi per definire e perimetrare le cosiddette aree in stress abitativo. Questa bozza definisce dei parametri oggettivi che costituiscono per i Comuni una base giuridica inattaccabile per deliberare vincoli, moratorie temporanee o tetti massimi alla conversione del patrimonio abitativo in alloggi turistici, mitigando il rischio di contenziosi legali fondati su presunte violazioni della libertà di prestazione dei servizi. Questo importante passo avanti risponde direttamente all’impulso politico impresso dall’Iniziativa dei Cittadini Europei (ICE) per il Diritto all’Abitazione (“Housing for All”),che sollecita istituzioni nazionali ed europee a sottrarre i beni residenziali primari alle logiche della finanza speculativa e della pressione turistica incontrollata.
Per scrivere questo articolo mi è stato fondamentale analizzare le evidenze empiriche contenute nello studio dell’Organizzazione per la Cooperazione e lo Sviluppo Economico (OECD) intitolato “Policy Responses to the Growth of Short-Term Rentals” (qui i riferimenti per approfondire: https://www.oecd.org/en/data/datasets/oecd-affordable-housing-database.html e https://www.oecd.org/en/publications/oecd-tourism-trends-and-policies-2026_3fd3cd75-en.html). Il documento evidenzia come la saturazione immobiliare turistica inneschi una spirale di criticità interconnesse che colpiscono al cuore la sostenibilità economica dell’intera filiera dell’ospitalità.
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La prima ed immediata conseguenza analizzata dall’OECD è la crisi di reperibilità della forza lavoro nel settore turistico-alberghiero. L’esplosione dei canoni di locazione e la scarsità di alloggi a lungo termine penalizzano gravemente i lavoratori dei servizi essenziali, inclusi gli addetti alla ristorazione, alla ricettività ed alla manutenzione. Nelle destinazioni caratterizzate da un’elevata densità di affitti brevi, le imprese del comparto faticano a reclutare personale qualificato proprio a causa dell’impossibilità per i lavoratori di trovare sistemazioni abitative accessibili e dignitose.
Un secondo elemento di forte preoccupazione rilevato dall’analisi dell’OECD riguarda l’alterazione e il progressivo degrado del tessuto socio-commerciale dei quartieri. Quando i residenti storici vengono progressivamente espulsi dai centri abitati, la rete dei servizi di vicinato subisce una trasformazione irreversibile. Le botteghe artigiane, i piccoli negozi alimentari e i presidi sociali di quartiere vengono rapidamente sostituiti da attività a consumo esclusivo del visitatore temporaneo. Il quartiere perde la sua natura organica di luogo di vita quotidiana e si converte in un involucro monostrutturale. Questa trasformazione urbana svuota il territorio della sua identità culturale, impoverendo il capitale sociale che costituisce il primo elemento di autenticità percepito da chi viaggia.
Infine, le rilevazioni evidenziano una correlazione diretta tra il degrado socio-abitativo del territorio e il peggioramento della composizione dei flussi turistici. I visitatori ad alta capacità di spesa, mossi dalla ricerca di esperienze culturali autentiche e propensi a soggiorni prolungati con una spesa distribuita sul territorio, tendono ad evitare le destinazioni percepite come artificiali, omologate o sovraffollate. Di conseguenza, la monocultura turistica finisce per attrarre prioritariamente un turismo escursionistico a basso valore aggiunto, caratterizzato da un impatto elevato sulle infrastrutture pubbliche e da ricadute economiche scarse e concentrate. In questo senso, la perdita di vivibilità residenziale coincide esattamente con la svalutazione economica del brand territoriale.
In Italia, l’entrata a pieno regime del Codice Identificativo Nazionale (CIN), affiancata dall’interoperabilità telematica tra le banche dati catastali e fiscali, offre oggi ai Comuni uno strumento informativo di straordinaria precisione. I tecnici comunali ed i responsabili del turismo possono finalmente separare l’ospitalità amatoriale e integrativa del reddito familiare dalle gestioni imprenditoriali e speculative che sottraggono complessi immobiliari al mercato degli affitti a lungo termine.
Sul piano operativo, la risposta delle amministrazioni dovrebbe articolarsi attraverso un pacchetto integrato di azioni strategiche tra cui l’introduzione di vincoli di destinazione d’uso nei piani urbanistici, l’applicazione di IMU differenziate e la destinazione di quote dell’imposta di soggiorno per finanziare fondi di garanzia sugli affitti o interventi di riqualificazione del patrimonio pubblico sfitto destinato all’edilizia sociale.
Regolamentare le locazioni brevi non significa affatto adottare una postura punitiva verso il libero mercato, ma riaffermare il ruolo primario della politica turistica nella difesa dell’equilibrio e del valore complessivo di una destinazione. Un territorio che mantiene la propria attrattività residenziale, garantendo la presenza di comunità vitali, scuole, servizi e lavoratori, sarà sempre una destinazione accogliente, competitiva e sostenibile.
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MARKETING TERRITORIALE
Rubrica a cura di Marco Cocciarini
Laureato in Economia del Turismo, è consulente di sviluppo innovativo strategico e tecnologico per il destination management turistico in particolare su progetti di cooperazione internazionale e locale. È stato business developer di alcune delle più celebri startup italiane in ambito turistico ed è attualmente responsabile territoriale della loro associazione nazionale.